GYODER, gayrimenkul sektörünün alt segmentlerini değerlendirdiği Türkiye gayrimenkul sektörüne ilişkin 2023 Dördüncü Çeyrek “GYODER Göstergesi” raporunu yayınladı. Rapora göre konut satışları bir önceki yıla göre %17,5 düşüşle 1 milyon 225 bin 926 adede gerileyerek sekiz yılın en düşük seviyesine geriledi. Kredi mekanizmasının yavaşlaması ve tasarrufların azalmasıyla birlikte tasarruf amaçlı konut alımları da azaldı.
GYODER'in Ziraat GYO girdileriyle hazırladığı 2023 dördüncü çeyrek “GYODER Göstergesi” raporuna göre, 2023 dördüncü çeyrekte konut satışları geçen yılın aynı çeyreğine göre yaklaşık %23,9 oranında azalarak 325.852 adet olarak gerçekleşti. 2023 yılında toplam konut satışları bir önceki yıla göre %17,5 düşüşle 1.225.926 adede gerileyerek sekiz yılın en düşük seviyesine geriledi.
İpotekli satışlarda satış türüne göre farklılık görüldü. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı gerçekleşirken, 2023 yılında %36,6 düşüşle 177 bin adet konut satıldı. Mortgage satışlarındaki düşüşün artan konut kredisi faiz oranları ve ev fiyatlarından kaynaklandığı görülüyor. 2023 yılında ilk elden satışlardaki düşüş belirginleşti ve bir önceki yıla göre yüzde 17,5 düşüşle 379 bin adede ulaştı.
Yabancılara konut satışlarında keskin bir düşüş görüldü. Yabancılara satışlar 2023 yılında bir önceki yıla göre yüzde 48,1 oranında azalarak 35 bin adet olarak gerçekleşti.
Gayrimenkul finansmanına erişimde yaşanan zorluk ve konut fiyatlarındaki artışın emlak piyasasındaki yavaşlamaya katkı sağladığı gözlendi.
İSTANBUL'DA METREKARE BAŞI FİYATI 44.532 TL
Eylül 2022'de yıllık en yüksek artış oranı olan yüzde 189,1'e ulaşan konut fiyatları, art arda on dört ay düşerek yüzde 82,8'e geriledi. Kasım 2022'de reel artış yüzde 48,9 iken, 2023'te yüzde 12,8 oldu. Yeni konut fiyatlarında da benzer tablo görülüyor ve kasım ayında yıllık bazda nominal değerde yüzde 88,4, reel değerde ise yüzde 16,3 oranında artış yaşandı. Konut fiyatlarının mevcut seviyesinden dolayı satın alma gücünde azalma yaşandı ve bu da konut fiyatları artış hızının azalmasındaki önemli faktörlerden biri oldu. Kasım 2023 itibarıyla Türkiye genelinde konut fiyatları 30.319 TL/m²'ye yükselirken, İstanbul'da konut fiyatları 44.533 TL/m², İzmir'de 35.465 TL/m² ve Ankara'da 23.292 TL/m² oldu.
EVİN FİYATI AİLENİN HARCANABİLİR GELİRİNİN 4,85 KATI
Rapora göre İstanbul'da konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 4,85 katı oldu.
İstanbul'da 100 m2'lik bir ev için 2023 yılının 4. çeyreğinde kullanılacak aylık konut kredisi ödemeleri, hane halkının harcanabilir gelirinin %101'ine tekabül edecek.
2023 Aralık sonu itibarıyla konut kredisi hacmi 438,2 milyar TL'ye ulaştı. Bireysel krediler içerisinde gayrimenkul ipoteklerinin payı 2023 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %30,7 azalarak %16,2 oldu.
Raporda, enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışlarının, başta konut olmak üzere her türlü gayrimenkule olan talebi önemli ölçüde artırdığına vurgu yapılıyor ve şöyle deniliyor: “Ancak hem kredi mekanizmasındaki yavaşlama hem de kullanımdan kaynaklanan tasarrufların azalması Gayrimenkul alımına talep azalıyor.Tasarruf amaçlı konut alımları 2023'ün son altı ayında kademeli olarak azalma eğiliminde.”
GAYRİMENKUL VE GAYRİMENKUL FİNANSMANI MEKANİZMASI OLUŞTURULMALI
Raporda “gayrimenkul ve konut finansman mekanizmalarının” kurulmasının faydalı olduğu vurgulanıyor. Konuyu değerlendiren GYODER Başkanı Neşecan Çekici, şunları söyledi: “Arz ve talebi dengelemenin zaman alabileceği unutulmamalıdır. Ancak fiyatların sürekli artması sürdürülebilir bir durum değil. Hem TCMB verileri hem de diğer kurumların verileri, “balon” eğilimi gösteren bazı gayrimenkul türlerinin ortadan kaybolduğuna işaret ediyor. İnşaat ve ilgili sektörlerin etkin işleyişinin sağlanması ve daha sağlıklı talep yaratılması için bazı kurumların gerekli olduğu görülmektedir. Bunlardan en önemlisi finansman mekanizmalarının oluşturulması ve fon akışlarının daha akılcı bir şekilde sağlanmasıdır. Ancak bu çerçeve tüm bileşenleriyle hayata geçirildiğinde ekonominin tamamı için ciddi kazanımlar elde edebiliriz” dedi.
LOJİSTİK STOKUNUN %95'İ KULLANILIYOR
Rapora göre 2023 yılında toplam 135.000 lojistik depo kiralama işlemi gerçekleştirildi. Depo kiralama işlemlerinde geçen yıla göre yüzde 137 gibi önemli bir artış yaşanırken, tedarik sıkıntısı nedeniyle işlemler 5 yıllık ortalama kiralama işlem hacminin yüzde 26 altında gerçekleşti. İstanbul Asya pazarında arzın sınırlı olması nedeniyle işlemler Kocaeli ve İstanbul gibi Avrupa bölgelerinde yoğunlaştı.
2023 yılı 4. çeyreğinden itibaren toplam lojistik stoğunun %95'i İstanbul ve Kocaeli illerinde kullanılacak. İstanbul Avrupa'da boşluk oranı %2, İstanbul Anadolu'da boşluk oranı %1,1, Kocaeli'de ise boşluk oranı %1,8 oldu. Raporda, İstanbul'da depolama altyapısının güçlendirilmesi için stratejik çözümlere ihtiyaç duyulduğu ve organize lojistik bölgelerin oluşturulması için arazi tahsisinin zorunlu olduğu belirtiliyor.
AVM ARZI 2025'TE 14,5 MİLYON METREKAREYE ULAŞACAK
Rapora göre 2023 yılında büyük ölçekli ofis yatırım işlemleri gerçekleşmese de orta ve uzun vadede yatırım işlemlerinin hızlanması bekleniyor. İstanbul'da 2023 yılı 4. çeyrekte 12 aylık toplam kiralama işlemleri 315 bin m² olurken, 4. çeyrekteki boşluk oranı ise %12,1 oldu.
2023 yılı 4. çeyrekte Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 446 alışveriş merkezinde 14 milyon m2 seviyesini aştı. 2023 yılında ülke genelinde toplam kiralanabilir alanı 137 bin m² olan 5 alışveriş merkezi açılarak perakende pazarına girmiştir. Şu anda kiralanabilir alanı 532 bin m² olan 16 alışveriş merkezinin inşaatı devam ediyor. 2025 yılı sonunda beklenen projelerin tamamlanmasıyla birlikte Türkiye genelindeki toplam arzın 14,5 milyon m²'ye ulaşması bekleniyor.
GYF PAZARI %121 ORANINDA BÜYÜDÜ.
Rapora göre gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) büyüklüğü bir önceki çeyreğe göre yüzde 56,5 artarak 75,8 milyar TL'ye ulaştı. GYO pazarının toplam büyüklüğünün 2018 yılının son çeyreğinden bu yana her çeyrekte olumlu yönde arttığı gözlendi.
Bu yılın dördüncü çeyreği verileri 2022 yılının aynı çeyreğiyle karşılaştırıldığında GYF pazar büyüklüğü son bir yıllık dönemde yüzde 121,7 artarak 34,2 milyar TL'den 75,8 milyar TL'ye ulaştı.
GYO SAYISI 48'E YÜKSELDİ
Raporda, 2023 yılının yeni Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) kurumları için önemli bir yıl olarak öne çıktığı belirtiliyor. 2023 yılında 9 yeni GYO kuruldu ve toplam GYO sayısı 48'e yükseldi. 2022 yılında 245 milyar TL olan GYO'ların toplam piyasa değeri, son çeyrekteki daralmaya rağmen bu 9 GYO ile 343 milyar TL'ye ulaştı. yeni GYO'lar.
2022 sonunda yüzde 45,3 olan dolaşım oranı 2023 yılında yüzde 43,9'a düşerken, fiili dolaşım oranı bir puan azalarak yüzde 32,43'e geriledi. Yabancı çıkışın devam ettiği 2023 yılında net çıkış 135 milyar TL'ye ulaştı.